住建部:住宅按套內面積計價 開發商難再玩公攤“貓膩”

臨房網 2019-02-25 09:40
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臨房網訊:2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中在《住宅項目規范(征求意見稿)》中指出, “住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

這是住房和城鄉建設部首次在官方文件中明確提出住宅應以套內面積來進行交易。

“購房實際成本不變”

中原地產首席分析師張大偉表示:“套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。從按照套內使用面積計算價格來看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利于購房者,對于開發商而言減少了灰色利益。從未來趨勢看,國內有很多獨有、少有的房地產交易現象,比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理,這些現象隨著房地產市場發展都有改變的可能性。”

對于購房者來說,公攤面積是購房時所需要考慮的問題之一。所謂公攤面積指的是分攤的公用建筑面積的簡稱,它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

實際上,一二線城市相對規范,住宅公攤系數在15%-25%之間,而很多城市并不規范,甚至有超過30%的住宅公攤系數。

開發商從利益考量出發,傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用、包括物業費、取暖費等,還可以在表面上降低房價,給購房者造成價格較低的錯覺。

“按照市場平均的得房率,若是按照套內使用面積計算價格,全國的房價相當于還要提高20%-25%。”張大偉分析說。

但是,張大偉也表示:“按照套內使用面積計價的政策對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。”

“值得注意的是,公攤面積并不是越小越好。公攤面積不計入價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價。另外如果開發商過度擠壓公攤面積,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。”張大偉補充稱。

一位開發商人士向記者分析說,“因為土地成本和建造花費總成本沒變,按套內使用面積計價還很可能造成單價補漲的結果。”

“公攤費用誰來承擔?”

合碩機構首席分析師郭毅認為,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。“因為目前我國的物業費和供暖費等都是按照建筑面積來繳納的,這就增加了居民的長期生活成本,而按照套內使用面積來征收此類費用,也更加合理和透明。”

實際上,早在2002年,重慶市人大常委會就以地方法規的形式,率先對商品房的計價方式做出明確規定和要求。目前,重慶施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策已經長達17年,不按照這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為:“重慶能夠在全國范圍內率先落實按照套內使用面積計價,是與當地的房地產政策相關,比如重慶對地價和房價的控制。而反觀其他城市,在土地成本較高的情況下,如果實施按照套內使用面積計價,那么公攤的費用由誰來承擔,也是需要考慮的關鍵問題。”

“為征收房產稅奠定計量基礎”

嚴躍進認為:“此次新規具有行業變革的意義,對于居住者來講具有積極作用。從后續政策來看,房產稅包括和房屋交易面積掛鉤的政策可能發生變化,最終都統一按照套內面積計算,這就為產生稅收的計稅標準奠定基礎,以保護購房者權益為最終導向。”

目前,房產稅是否應計公攤面積存兩難:一方面,由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切的以建筑面積為單位收取房產稅有失公平;另一方面,如以套內面積為標準收取房產稅,開發商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。

嚴躍進認為:“嚴格來說,房產稅按套內面積征收引發民怨較小。從更長遠的觀點來看,未來要建設開放式街區的小區環境,公共通道部分該如何征稅,會否增加公攤面積,如何緩解社會矛盾,都值得深思。”


    編輯者:linfangwang

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