房地產信托融資規模、收益率均下滑,轉型迫在眉睫

臨房網 2019-06-18 08:21
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臨房網訊:強監管后,房地產信托融資規模、收益率雙雙下滑。據用益信托統計,今年5月成立的集合信托產品平均預期收益率為8.20%,較上月有所下滑;整個5月,房地產類集合信托成立規模為470.95億元,環比下降17.73%。業內人士指出,這是由于半個月前23號文出臺后,房地產信托業務監管趨嚴導致,而房地產信托業務也在謀求轉型,將由前端融資向股權投資轉型。

房地產信托的爆發式發展引發了監管關注。今年5月底,銀保監會就發布了《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”),提出了具體詳盡的監管內容,信托的前端融資模式將受阻,釋放出房地產信托降溫的信號。

其中嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資。針對房地產信托業務,明確提出將重點治理通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。

“23號文把以前監管散落在規范性文件或規章里的條款整合在一起,是2017年‘三三四十’(“三違反”“三套利”“四不當”“十亂象”)的延續。”有業內人士透露,監管是一以貫之的,不能觸碰監管紅線。“這也倒逼信托公司轉型,此前信托公司借款項目占比過大,這一局面未來將發生變化。”

不少業內人士預計,房地產業務由前端融資向股權投資轉型。信托公司開展“四三二”房地產項目貸款業務,具有先天的劣勢,即資金成本高,需要在房地產項目前融階段布局業務。在23號文影響下,目前只有股權投資模式在前融階段是完全合規的。因此,信托公司必須加快向股權投資模式的轉型,以適應新的監管背景和市場形勢。

此外,將推動房地產信托業務模式向多元化方向發展。目前市場上已出現大量房地產供應鏈融資業務,如項目公司下游的購房尾款融資業務、上游的真實應收賬款融資業務。同時,隨著國內小微金融的發展,市場上也涌現出一定規模的房抵貸業務。“養老地產、長租公寓等方向也是多元化業務模式發展新機遇。”上述人士表示。


    編輯者:yangjianqiu

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