住宅擬按套內面積交易?征求稿背后是這8個字!

臨房網 2019-02-24 09:50
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臨房網訊:買了一箱水果后,發現包裝用的紙箱占了1/3分量,我們知道這是欺詐;但如果買100平方米房子,套內使用面積卻只有70平方米,售房者會說,這是“常理”。

近日,這個所謂“常理”有望終結。 
住房和城鄉建設部住建部公布38項征求意見稿,其中,《住宅項目規范(征求意見稿)》提出:“ 住宅建筑應以套內使用面積進行交易。” 

這是住建部 首次在官方文件中,明確提出房屋應由套內面積來進行交易。 

這是否意味著,房地產交易將正式告別“公攤面積”? 

盡管此說為時尚早,但有成語道:“一葉知秋。”在長安君看來,至少 這個意見稿在釋放一個鮮明信號,核心是八個字——“民有所呼,政有所應”。 

“天下購房者苦公攤久矣” 

住宅,關系每個人的切身利益。而對購房者而言,“公攤傷民”。 

自1998年進入商品房時代開始,由購房者分攤購買的共有建筑面積這個“行業習慣”,就一直廣受詬病。買房者,不僅要為實際的棲身處付錢,電梯井、垃圾道、設備間、配電室、值班警衛室……這些面積不小、又難以測量的“公攤”,也不知不覺成了一頭吸金的“巨獸”。 

由于缺乏法律約束,公攤系數還連創新高。 

近年,在山東高密,甚至出現了公攤達52%的“神仙樓盤”。 

一邊是公攤面積“霧里看花”,人防工程等國家明文規定不屬于共有部分的結構,被一些開發商計入公攤;另一邊,購房者明明掏了錢,公攤卻又被開發商劃成車位,二次出售……難怪有老百姓慨嘆“天下購房者苦公攤久矣”。 
 在長安君看來,此次征求意見稿,正劍指這一積疾。 

“觸動利益比觸動靈魂更難”。有人說,改變計價制度會造成住房市場波動;有人說,公攤是地方政府“調控樓市”的暗器;有人說,圍繞著公攤這塊“唐僧肉”,已經形成縱橫交錯的食利者群體,牽一發而動全身,阻力重重。 
 但征求意見稿在昭示:“歷史遺留”不是借口,回應民意方顯擔當。 

決定改革方向的根本尺度,不是能不能出政績,也不是會不會提升幾個指標,而是要看能不能讓人民有獲得感,能不能讓百姓成為利益的最大享有者。因此,越是盤根錯節、根深蒂固的老毛病,就更應該提早著手糾正。 
 “民有所呼,政有所應”。 

近年來,一枚枚行政審批印章被送進了博物館,機構改革提高了效率、“裁”掉了慵懶,個人所得稅改革成為不分行業、不分階層的流行話題。行政限權、機構調整、減稅降費……哪一項不關乎老百姓真金白銀的利益?又有哪個不曾被認為“困難重重”、“難以落地”? 

改革只有進行時,改革沒有休止符。 
 正如習近平總書記所說:“人民對美好生活的向往,就是我們的奮斗目標。”切記這句話,它是擔當與否的試金石。 

讓房屋買賣“可計算、可監督” 

征求意見稿的意義,絕不止于一種態度宣示。 

一旦正式面世,它更是一款實際的監管利器。砍向“公攤”這頭巨獸身上,附著的種種不對等、不透明、不公平。 

有業內專家認為,公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”。因為,除了開發商,購房者很難拿到有詳細公攤情況的測繪報告,這導致公攤面積存在很多貓膩,比如重復公攤、重復收錢;再比如,日后的供暖費、物業費等,各家公司往往要加上公攤面積收取,這又給購房者造成一筆超額支出。 
 而要從制度上堵住這一漏洞,或許可從“按套內面積交易”始。

因此,它的真正意義在于讓住房市場更可計算,更可監督,更具有透明性。 

對購房者而言,更透明意味著能更充分行使權利。 

過去,消費者只能按照房產證記載的面積交錢付費。而以后,購房者再不必為討個明白,連跑數個部門,通過專業測量機構為“寸土必爭”。房屋套內有多大,又需要為哪些面積買單,明明白白,一目了然。 

對監督管理機構而言,更透明意味著能夠進行更有效的監督。 

車庫、停車位、附屬商業設施到底算誰的,是監管中讓人撓頭的問題。開發商固然付出了建設費用,可購房者也拿出了真金白銀。因此,轉賣權歸誰?收益應該給誰?這些模糊問題,今后將清晰明白,有效減少扯皮。 

(注:某住宅產權登記顯示,專有建筑面積63.43平方米,分攤建筑面積21.04平方米。) 

對住房市場而言,更透明意味著更健康的發展環境。 

在市場里,價格就是信息,價格決定了該生產消費多少商品。按套內面積計價,將價格錨定在與房屋用途最核心的套內面積上,避免了公攤與室內“眉毛胡子一把抓”造成的價格扭曲。更健康合理的住房計價標準,無論對住房消費、政府調控還是市場發展,都具有基礎性的積極意義。 
 避免住宅單價上漲,考驗法律銜接能力 

有業內專家評價,中國的房地產管理行業標準在不斷優化,“按套內面積計算” 是住房產業發展到成熟階段的必然結果,也是與國際接軌的表現。 

這也不難解釋,為何征求意見稿甫一面世,立刻引發熱議。 

輿論在廣泛叫好的同時,也有人擔心,從成效看,改革會不會“換湯不換藥”;有網友甚至調侃:“羊毛出在羊身上,按建筑面積算,每平米一萬二,改成套內面積,每平米一萬六。” 
這的確值得警惕。 

其一,房屋總價也許不會僅因為計算標準的不同而改變。畢竟,綠地、道路、樓道等公共部分,是日常生活所必須的,其成本仍將由購房者買單。其二,也要防止開發商借計價“轉軌”哄抬房價,或者借機“壓縮”公共活動空間、“縮水”公共空間的建設和服務質量。 

何避免“好事變壞事”?在長安君看來,唯有更具精細度的法律規范,更有前瞻性的制度設計。 

從立法上,該文件還在征求意見期,假如順利誕生,在性質上也是工程建設標準規范,是對建設活動化“底線”的規則。而我們的商品住房在購買、保有過程中,還有各自的法律、法規和規范性文件。比如,《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》,都各有負責。 

因此,如何讓這些辦法、條例,與住建部的規范“順利銜接”而非“相互打架”?是需要執政者首先破解的難題。 
此外,與立法同等重要的是一句老話:“徒法不足以自行”。 

新規一旦出臺,如何與存量市場、既往實踐相銜接,還需要周密的論證與部署;在轉軌期內,做好對不法行為的監督、糾正、懲戒工作,更需要有力的執法措施。因此,在紙上寫下“按套內面積計價”的文字,只是第一步。要真正呼應民之所盼,需要把思路理得更縝密、目光放得更長遠、步子邁得更堅定。

習近平總書記在新年賀詞中說:“我們都在努力奔跑,我們都是追夢人。” 
追夢路上,相信住建部會有許許多多的同行者。因為夢的方向,就是老百姓幸福生活的方向。 


    編輯者:linfangwang

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